近年本港經濟下滑嚴重，好多人雖入息大減，但在租樓不如供樓的認識下，再加上幾大地產商新盤都給出高額折扣，所以仍有不少人有置業的打算。當然，因為供樓是留留長幾十年的事，為了降低日後還款壓力不至於讓生活質素大幅下降，大家都會盡量選擇高成數按揭方案。又因銀行在金管局要求下，新樓按揭最多給出樓宇總價60%的貸款額，為了借得更多資金，一般會採用「二按」的方式獲得更多貸款。

什麼是物業二按？

正常情況下，買家買樓通常都會向銀行申請按揭，過程合規安全的同時利息最低。但按現時金管局規定，銀行對1000萬或以上價格的物業，最大只能給出總金額5成的按揭，1000萬以下的樓盤再高一點可以做到6成，但同時另一規定約束按揭總額不能超過500萬港元。於是，當你買樓時向銀行借出的這500萬貸款我們稱為「一按」。

例如，你有意購買一層1200萬的物業，但你目前只有500萬現金可以做首期，而銀行對1000萬元以上物業只能做5成按揭，即最多可以借出500萬元，剩下200萬元缺口因此無法購置該物業；又或是，你看中一層700萬元的單位，你手上有300萬的現金可以做首期，問銀行按揭可以借出6成即420萬，就資金來講可以購入該單位，但你公司最近一兩年都會經常需要100-200萬元的資金做周轉，你又想置業又想將公司搞好，這個時候就需要用到「二按」。

所謂的「二按」，就是在向銀行申請按揭貸出最大金額後，再向財務公司申請高成數按揭的行為。由於近年本港經濟不景氣，好多新盤發售時開發商都會捆綁自家財務公司為買家提供物業二按服務。而對於舊樓你可以向市面大部分財務公司申請此種按揭，使用二按進行置業的行為相當普遍。二按的好處是審批上相對於銀行按揭較為寬鬆，但缺點是因為二按對於提供按揭服務的財務公司來講風險較高（如按揭人出現財務問題無法償還貸款，法院清算後將優先償付一按提供者銀行），因而收取的利息亦相對銀行更高。

物業二按的審批難度如何，容易申請嗎？

對於任何形式的二按來講，提供者均為財務公司。又因財務公司不受金管局管控，所以可以豁免執行金管局一些因應經濟週期做出的調控措施 – 例如供款佔入息比率要求、壓力測試、按揭成熟上限和總額要求等，在使用上更為靈活申請成功率亦較高。特別係近年因應經濟下滑市場上有部分財務公司提出呼吸plan或者半呼吸plan按揭計劃，甚至可以不審查或者用非常寬鬆的要求審查按揭人，真係二按仲容易過吃生菜。

二按有何風險，申請者需要注意什麼？

按揭息率更高，供款年期亦較短

大部分情況下，二按息率都會比一按要高不少。有買家會被開發商提供的二按低息計劃吸引，但如果你認真看清條款，開發商旗下的財務公司聲稱的低利息，只係首年或者前兩年息口與銀行一按持平，而第三年之後利息會大幅增加至5-6厘，對於舊樓二按街邊穩的財務公司利息更比開發商提供的要高得多。於此同時，當你與財務公司申請二按的時候亦會發現二按最高貸款年限為25年，而非一按最高的30年。

要注意的是，雖然二按利息比銀行一按要高不少的，但法律規定放債年息超過60%即為犯罪，若涉及法庭追數，年息超過48%亦會被定性為敲詐罪可不予支付。對於一手新盤由開發商旗下財務公司提供的二按可以稍微放鬆警惕，但對於街邊穩的財務公司辦理二按，一定要看清楚利息計算方法及息口幾多，以免遭至重大損失。如果你需要二按但唔知道穩邊間財務公司，可以點擊網頁右上角“免費咨詢”按鈕，我們將有專業顧問幫你。

審批規則不透明、要求差別很大

由於物業二按是通過財務公司進行申請，因此對申請人的入息要求會較為寬鬆，不同財務公司對申請人要求提請的入息證明大不相同，有些要求遞交銀行三個月的入息流水，有些需要你提供稅單，而有些真的只需要你提供些少證據證明你供得起便可，再有些同銀行一樣嚴格按照金管局規定。所以如果你條件並不太好，可以多問幾家財務公司，可能呢間唔批另一間就可以批了。同時，對於新盤由開發商自家財務公司提供的二按服務，有可能會因為資金總額問題，你申請得太遲額度已經被其他買家用完，你就可能要去街邊穩要求或者利息更高的財務公司，所以對於一手新盤一旦你有二按意願，你要盡快向開發商提出申請。

二按會一定程度影響你的財務評估指標

除發展商提供的二按貸款外，有些買家會在購置物業後再向財務公司申請二按貸款，但這些貸款通常不會告知一按銀行。為了防止這種情況，金管局在2011年推出新規定，要求新按揭買家在簽署按揭合約時，必須簽署同意書授權銀行查閱環聯的「正面信貸資料庫」。另外，從2017年第一季開始，業主在進行「再按揭」或「押記文件」登記於土地註冊處時，必須書面同意土地註冊處向銀行發送電子提示，這樣就無法再隱瞞二按申請了。當日後買家在其他情況需急用資金向銀行或財務公司貸款時，信貸資料庫記載你已經使用高成數的二按貸款，將可能影響你的申請結果。