近年因本港經濟不景氣，唔少業主手頭拮據想將物業出售回籠資金，然而當下環境樓市又豈會獨善其身，哪怕物業一再降價放盤亦少人問津。於是乎，有部分業主改為採用樓宇加按的方式盤活資金以解燃眉之急。本文將為大家詳細解答何為樓宇加按，它的利息計算方法及辦理手續，以及加按過程中可能面對的風險，讓業主們能掌握利用好這個財技度過時艱。

咩係樓宇加按、樓宇加按套現？

做為物業按揭的一種方式，樓宇加按顧名思義就是將原本已經抵押給銀行的物業，再次向同一銀行申請按揭從而套現出更多的資金周轉或作它用。好多業主可能在銀行經紀提及前根本唔知道有這種按揭方法，所以手裡的物業一直無法發揮最大的資產價值。一般來講，樓宇加按通常是在樓市大好，樓價不斷攀升的週期中，由於樓價升值，銀行樂於提供更多的按揭資金從而賺取利息。

但要注意嘎係，物業加按同第一次銀行物業按揭貸款是一樣的，都需要向銀行提交入息證明並需通壓力測試，銀行才會開始審批。但由於當下經濟不景氣，香港樓宇價格一直處於下跌趨勢，同時需要考慮樓宇加按的朋友可能已經有不少負債，因此通過銀行加按審核程序並不是一件易事。如你有物業加按的需求，又唔知點做同埋自己係咪符合資格，可以點擊網頁右上角【預約免費咨詢】黃色按鈕，我們將會有專業顧問幫到你。

小tips：一般情況下，銀行會話你知未補價的公屋和綠置單位，都不能加按套現。但其實在緊急情況下，業主可向香港房屋委員會申請該單位加按，房委會會酌情審批

樓宇加按可以套現幾多錢？計算方法及利息

一般來講，樓宇加按是否獲批及貸款額多少取決於幾個因素，包括物業最新估值、尚餘按揭貸款總額、當下銀行利息高低以及申請按揭人的入息及還款能力、過往的信貸及還款記錄等。如果按揭人收入不足，銀行則會參考其名下擁有的物業，銀行存款、股票或其他有形資產總價值，從而計算可批出的按揭成數及貸款額。用 最高按揭金額 – 尚餘銀行未還按揭金額 = 樓宇加按可套現的金額

李先生是一名自營商，他擁有一層800萬元的物業，目前供款年期尚餘20年，按揭利率為2.8%，敍做5成按揭，貸款額為400萬元。假設物業價格升值至1000萬元，李先生尚欠銀行300萬元貸款。李先生想通過加按來套現部分資金用於業務擴展。

根據金管局規定，1,000萬元以下物業最多可承造6成按揭（即600萬元），所以新貸款額可以達到600萬元。扣除尚未供清的300萬元貸款後，加按後李先生可套現300萬元（600萬元 – 300萬元）。如銀行最高可提供約1.5% 的現金回贈，李先生可獲600萬元 x 1.5% 即9萬元的現金回贈。

總結：

• 物業現價：800萬元
• 物業升值後價格：1000萬元
• 供款年期：20年
• 按揭利率：2.8%
• 現有貸款額：400萬元
• 尚欠銀行貸款額：300萬元
• 新貸款額：600萬元（物業升值後的60%）
• 加按可套現金額：300萬元
• 現金回贈：9萬元（600萬元 x 1.5%）

通過這次加按，李先生不僅能獲得300萬元的資金來擴展業務，還能享受到額外的現金回贈，有效提高了資金利用率。

樓宇加按需要注意的風險與事項

申請物業加按套現資金可能有各種用途，但當下大環境唔好，一些套現的風險同注意事項要留意：

• 貸款額可能不如預期 – 銀行會根據物業的樓齡和質素等因素進行估價，最終的估值可能沒有變化或僅稍微上升，因此最終可套現的金額可能會低於預期。
• 審批時間較長 – 加按的審批過程通常比私人貸款更耗時，因此未必能夠及時滿足急需現金的需求。
• 高利率時期的影響 – 即使房價上漲，但如果處於高利率時期，加按的利率可能會高於原有貸款利率，導致借貸成本增加。
• 申請可能被拒 – 銀行會對申請加按的人進行嚴格的壓力測試，如果申請人的收入沒有明顯增長，且有逾期還款的記錄，可能無法通過加按申請。
• 額外費用 – 加按手續需要通過律師樓處理，這會產生額外的法律費用。
• 聯名物業的限制 – 加按申請需要所有業主同意，並且必須共同提交申請。
• 資助房屋的限制 – 如居屋或已出售公屋等需要房屋署的同意，一般只有在業主面臨緊急情況時才會批準加按。
• 投資失敗的風險 – 在加息周期內，如果套現資金用於投資而失敗，會面臨雙重損失的風險。
• 為子女作按揭擔保的影響 – 若為子女擔保按揭，子女的物業將被視為第二套房按揭，按揭成數需降低一成，並且壓力測試的要求也會變得更加嚴格。